不動産登記の共有名義変更完全ガイド｜手続きの落とし穴と費用の真実

WEBライターMAKOTO｜SEO記事制作室運営者兼、終活・相続・不動産の専門家の「MAKOTO」です。

「共有名義のままじゃ売れないって本当？」
「離婚するんだけど、家の名義変更ってこんなにお金かかるの…？」

今、画面の前で頭を抱えていませんか？ その気持ち、痛いほどわかります。私も不動産業界に身を置いて長いですが、不動産 登記 共有 名義 変更ほど、相談者の表情が曇るテーマはありません。
なぜなら、単に書類を出せば終わる話ではなく、家族の感情や、数百万円単位の税金が絡む「地雷原」だからです。

この記事では、教科書的な解説は抜きにして、私が現場で見てきた「失敗事例」と、そこから導き出した「最短の解決策」を本音で語ります。
読み終える頃には、絡まった糸が解けるように、次にやるべきことが明確になっているはずです。

【まずはカンタン診断】あなたの共有名義はどのケース？

「手続きが複雑そう…」と感じている方の多くは、そもそも自分のケースがどのパターンに当てはまるのかがわからず、そこで止まってしまっています。

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「うちは仲が良いから大丈夫」
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不動産登記で共有名義変更が必要な5つの原因

一口に「名義変更」と言いますが、実は入り口を間違えると出口で大火傷します。
なぜなら、不動産登記において「なぜ名義を変えるのか（登記原因）」は、税率を決定する絶対的なルールだからです。後から「やっぱりあっちの原因だったことにして！」と修正するのは、実務上ほぼ不可能です。

私が実務で扱う案件の9割は、以下の5パターンに集約されます。ご自身の状況と照らし合わせてみてください。

ケース別の費用総額イメージ

実務上は「結局トータルでいくらかかるのか」が一番気になるところだと思います。
ざっくりとした目安ではありますが、代表的なケースごとの費用イメージを整理すると、次のようになります。

ケース	実費（書類・登録免許税など）	専門家報酬の目安	想定される総額イメージ
相続で共有者の持分を整理する場合	数万円〜十数万円（評価額・物件数による）	7万〜15万円前後	おおむね10万〜25万円程度
離婚に伴い一方の単独名義にする場合	登録免許税2.0％＋書類取得費	5万〜10万円前後	物件評価額によっては20万〜30万円程度になることも
親から子への生前贈与で名義変更する場合	登録免許税2.0％＋不動産取得税＋書類取得費	5万〜10万円前後	評価額次第で数十万〜数百万円規模になるケースも
売却前提で共有名義を整理する場合	上記いずれか＋売却時の諸費用	不動産会社・司法書士双方の報酬	名義整理と売却コストを合算して検討する必要あり

あくまで「ざっくりした目安」ではありますが、
「数万円で済むのか、数十万クラスなのか」という感覚をつかんでおくと、
自分で進めるか、どの段階から専門家に任せるかを判断しやすくなります。

自分で申請する際の必要書類一覧

「専門家に頼むと高いから、まずは自分でやってみよう」というチャレンジ精神、個人的にはとても応援したくなります。

ですが、法務局での手続きは想像以上に細かく、厳しいのが現実です。一文字のミスも許されず、訂正のために平日の日中、何度も足を運ぶことになります。そうして手間取っているうちに、心が折れて断念してしまう方を何人も見てきました。

ここでは、最低限必要となる書類に加え、実務上用意しておくと安心なものを整理してご紹介します。もちろん、状況によってはこれ以外の書類も必要になりますので、あくまで目安として参考にしてください。

書類名	入手先	注意点・備考
登記申請書	法務局HP	A4用紙で作成。記載ミスNo.1の最重要書類。
登記識別情報 （権利証）	自宅保管	現在の所有者が持っている12桁のパスワード。紛失時は別途手続きが必要。
印鑑証明書	市区町村	発行から3ヶ月以内のものに限る（義務者側）。
住民票	市区町村	新しく名義人になる方（権利者）のもの。マイナンバー記載なしで。
固定資産評価証明書	都税事務所 市町村役場	登録免許税の計算根拠となる必須書類。最新年度のものを取得。

原本還付というテクニック

住民票や戸籍謄本を集めるのは、想像以上に手間がかかるものです。しかし、せっかく集めた書類も、そのまま法務局へ提出してしまうと手元には残りません。

もし銀行など他の手続きでも同じ書類を使いたい場合、また役所へ行って取り直すのは避けたいところです。そこで活用したいのが、「原本還付請求」という仕組みです。

提出時に書類のコピーを一緒に添えて、「原本に相違ありません」と書き込み、署名と押印をするだけで済みます。これをしておけば、登記が終わったあとに原本を返却してもらえます。手数料と時間を節約する重要なポイントですので、ぜひ活用してください。

相続による共有持分の移転手続き

「うちはまだ家族みんな元気だし、関係ないよ」と思っているかもしれませんね。ですが、2024年4月から相続登記が義務化されたことは、ぜひ知っておいていただきたいポイントです。

不動産をもらったと知ってから3年以内に手続きを済ませないと、場合によっては10万円以下の過料を払わなければなりません。これは、国が「持ち主不明の土地」をこれ以上増やさないよう、本気で対策に乗り出した結果といえます。

特に気をつけたいのが、不動産を共有している場合です。共有者の誰かに万が一のことがあった際、その持分は自動的に他の共有者に移るのではなく、原則として「亡くなった方の相続人」に引き継がれます。

そうなると、相続人全員で「誰がどの財産をもらうか」を話し合う必要が出てきます。この「遺産分割協議」こそが、手続きを進めるうえで最も大変な壁となるのです。

遺産分割協議書の作成ポイント

相続人が複数いる場合、誰がその持分を引き継ぐのかを全員で話し合い、合意する必要があります。その結果を記したのが「遺産分割協議書」です。ここには、以下の要素を明確に記載し、相続人全員が実印を押印しなければなりません。

なお、相続登記の義務化についての詳細は、法務省の公式サイトでも確認できますので、一度目を通しておくと良いでしょう。（出典：法務省『相続登記の申請義務化について』）

MAKOTOの現場メモ： 戸籍謄本は「出生から死亡まで」の連続したものが必要です。転籍を繰り返している場合、全国の役所から取り寄せる必要があり、これだけで1ヶ月以上かかることも珍しくありません。「生まれてから一度も引っ越していない」という方以外は、早めの着手が吉です。

離婚時の夫婦間での財産分与と登記

離婚に伴う財産分与は、新しい生活をスタートさせるための大切な一歩です。しかし、手続きの面では少し慎重になる必要があります。

よくあるのが、夫婦で一緒に買ったマイホームを、どちらか一人の名義に変えるケースではないでしょうか。ここで一番気をつけていただきたいのが、手続きを行う「タイミング」です。

「離婚する前に名義変更を済ませて、気持ちよく別れたい」というご相談をいただくことがあります。お気持ちはよく分かりますが、実はこれ、法律上できません。財産分与による名義変更は、離婚届が受理されて初めて可能になるからです。

登記簿に記載される日付も、必ず離婚届を出した日以降になります。まずは離婚の手続きを済ませ、その後に名義変更という順番を守る必要がありますので、焦らずに進めていきましょう。

公正証書の作成を強く推奨する理由

離婚の話し合いは、どうしても感情がぶつかり合ってしまうものです。その場の口約束で「家は譲るから」と言われても、後になって「やっぱり返して」「代金を払って」と話が覆るケースは珍しくありません。

こうしたトラブルを未然に防ぐため、必ず「離婚給付契約公正証書」を作成しておくことを強くおすすめします。書類の中に「不動産の所有権を移すこと」と「登記手続きに協力すること」をはっきりと明記してください。これが、あなた自身の権利を守るための強力な盾となります。

また、住宅ローンが残っている場合は特に注意が必要です。銀行の承諾を得ずに勝手に名義変更をしてしまうと、契約違反とみなされ、残りのローンを一括で返すよう求められる可能性があります。

これは決して脅しではなく、銀行との契約書に記載されている重要なルールです。手続きを進める前に、まずは必ず借入先の金融機関へ相談に行くようにしてください。

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続いて、実際に銀行へ相談に行く際に「何をどのように伝えればスムーズか」という交渉のポイントについてまとめた文章を作成しましょうか？

親子間の生前贈与で名義を変える方法

「元気なうちに、子供へ財産を譲ってあげたい」。そんな親心から生前贈与を考える方は多いものです。ただ、税務署は家族間のやり取りだからこそ、厳しく目を光らせています。

親子であっても、法的には他人と同じ「契約」による所有権の移転に変わりありません。手続きも売買と同様、あげる親ともらう子供が共同で行いますし、印鑑証明書や権利証といった重要書類も必要になります。

手続きを進めるうえで、必ず作成していただきたいのが「贈与契約書」です。双方の署名とハンコが揃った契約書がないと、単なる口約束だと判断されかねません。もし税務調査が入ったときに堂々と説明できるよう、書面という動かぬ証拠を残しておくことが大切です。

贈与税という高い壁

やはり一番の心配事は、税金についてではないでしょうか。たとえ親子であっても、「タダで譲る」という行為は、経済的な利益が移ったとみなされます。年間110万円の基礎控除を超えてしまうと、容赦なく贈与税がかかってくるのです。

そこで選択肢の一つになるのが、「相続時精算課税制度」です。これは60歳以上の親から18歳以上の子や孫への贈与であれば、2,500万円まで非課税になるという仕組みです。

ただし、ここで勘違いしてはいけない重要な点があります。この制度は税金が「免除」されるわけではなく、あくまで「相続の時まで支払いを待ってもらう」に過ぎません。メリットとデメリットが表裏一体となっていますので、利用にあたっては慎重な判断が不可欠です。

共有名義の変更を自分で行う流れ

いざ自分でやってみようと決意した場合、どのようなフローで進むのでしょうか。今はオンライン申請も普及していますが、専用ソフトの導入や電子署名の設定などITリテラシーが必要なため、初心者の方には窓口での書面申請、あるいは郵送申請が現実的でしょう。

Step1：事前調査と特定

まずは法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得し、現在の所有者、持分、担保（抵当権）の有無を確認します。住所変更がないかどうかも要チェックです。

Step2：書類収集と作成

戸籍、住民票、評価証明書などを役所で集めます。並行して、法務局HPの記載例を参考に申請書を作成します。「持分全部移転」なのか「持分一部移転」なのか、目的の記載を間違えないように。

Step3：申請・納付

管轄の法務局へ書類を提出し、登録免許税（収入印紙）を台紙に貼って納めます。この時、必ず窓口で「完了予定日」を確認してください。

Step4：補正対応（あれば）

書類に不備があると、法務局から電話がかかってきます。「補正」と呼ばれる修正作業のために、再び法務局へ出向く必要があります。これが一番の難関です。

Step5：完了と受領

無事に登記が完了したら、新しい権利証（登記識別情報通知）を受け取ります。これは再発行できない超重要書類ですので、金庫などで厳重に保管してください。

【自己流申請の落とし穴】 「法務局に何度も呼び出されて心が折れた」「書類の不備で登記が通らず、その間に相続人が増えてしまった」… 私の元には、自分でやろうとして泥沼化した方からの相談が絶えません。手続きのミスは、時間だけでなく親族間の信頼関係すら壊す可能性があります。

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不動産登記の共有名義変更にかかる費用と税金

「手続きの流れはなんとなく掴めたけれど、結局いくらかかるの？」というのが、皆さんの本音ではないでしょうか。「数十万円で済むのか、それとも数百万円かかるのか」、金額が見えないのは不安なものです。

不動産の名義変更にかかるお金は、国に納める税金などの「実費」と、司法書士などの専門家に支払う「報酬」の2つに大きく分けられます。

特に税金に関しては、制度を知っているかどうかで、負担額に天と地ほどの差が生まれることがあります。物件の評価額によっては、数百万円単位で変わってくるケースも珍しくありません。ここでは、少し分かりにくい費用の内訳を、一つずつクリアにしていきましょう。

名義変更にかかる費用と税金の内訳

費用の全体像を把握するために、内訳を整理しましょう。大きく分けて以下の4つです。これらは「いつ」「誰に」支払うものなのかを理解しておくことが重要です。

費目	支払先	タイミング	概要
登録免許税	国（法務局）	申請時	登記の手数料的な税金。収入印紙で納付。
必要書類取得費	市区町村	準備期間	戸籍450円、住民票300円など。数千円〜数万円。
不動産取得税	都道府県	登記後半年	忘れた頃にやってくる地方税。数十万円になることも。
司法書士報酬	司法書士	依頼時/完了時	依頼した場合のみ発生する技術料・代行料。

この中で特に見落とされがちなのが不動産取得税です。原則として評価額の3%〜4%がかかりますが、相続の場合は非課税です。一方、贈与や財産分与（清算的要素を超える場合）では課税対象となります。

ただし、居住用の土地家屋であれば軽減措置が受けられるケースも多いので、登記完了後に都道府県税事務所へ申告することを忘れないでください。

登録免許税の計算方法と税率の違い

登録免許税は、固定資産税評価額（市場価格ではなく、役所が決めた価格）に税率を掛けて算出します。この「税率」が、登記原因によって劇的に異なる点が最大のポイントです。計算式は以下の通りです。

計算シミュレーション

例えば、固定資産税評価額が2,000万円の土地があり、その持分2分の1（評価額1,000万円相当）を移転する場合を見てみましょう。

ご覧の通り、5倍の差がつきます。私が相続対策の相談を受けた際、「緊急性がなければ相続まで待った方が、税務コストとしては合理的ですよ」とアドバイスすることも少なくありません。

高額になりがちな贈与税の注意点

不動産の共有持分を無償で譲渡する場合、受け取った側に贈与税がかかります。日本の贈与税は「資産の再分配」を目的としているため、累進税率が非常に高く設定されています。

基礎控除後の課税価格	税率（一般）	控除額
200万円以下	10%	–
300万円以下	15%	10万円
400万円以下	20%	25万円
600万円以下	30%	65万円

例えば、500万円分の不動産持分を贈与されたとしましょう。ここから基礎控除の110万円を引いた、残りの390万円に対して課税されます。計算してみると、およそ53万円もの税金を納めなくてはなりません。

不動産をもらっただけで手元の現金は増えていないのに、税金は現金で支払わなければならない。これが贈与の最も辛いところです。

そこで検討したいのが、「贈与税の配偶者控除」、通称「おしどり贈与」と呼ばれる制度です。結婚して20年以上の夫婦が、居住用の不動産を贈与する場合、最大2,000万円まで控除が受けられます。

これを使えば、確かに贈与税はゼロになります。しかし、ここで落とし穴があります。登録免許税や不動産取得税といった「その他の税金」までは安くならないのです。トータルの出費で比べてみると、結局は相続が発生するまで待ったほうが安上がりだった、というケースも少なくありません。

司法書士に依頼する報酬相場とメリット

「自分やるのは難しそうだし、税金の計算も不安…」という方は、やはり専門家である司法書士に依頼するのが安全です。報酬の相場は、登記の種類や物件の数、評価額によって変動しますが、一般的な目安をお伝えします。

「高い」と感じるかもしれませんが、これには書類作成だけでなく、法務局との折衝、厳格な本人確認（犯罪収益移転防止法に基づく）、そして何より「確実に権利を移転させる」という安心料が含まれています。

「できれば自分でやって節約したい」というお気持ちは当然ですが、次のような方は、最初から専門家に任せた方が結果的に安く・早く済むケースが多いです。

「自分でやって失敗してから相談する」よりも、
最初に方針だけでも聞いておく方が、トータルコストはむしろ下がることが少なくありません。

もし書類不備で登記が通らなかったり、後で無効になったりした場合の損害を考えれば、保険料のようなものと考えても良いでしょう。平日に何度も役所へ行けない方や、複雑な権利関係を整理したい方にとって、コストパフォーマンスは決して悪くありません。

住宅ローンが残る共有物件の解決策

共有名義の変更において、最後に立ちはだかる「ラスボス」のような存在。それが住宅ローンの問題です。

たとえ離婚などで「夫一人の名義にしたい」と願っても、銀行はペアローンの解消や連帯保証人の解除を、そう簡単には認めてくれません。「二人で返す約束でお貸ししたのに、一人にするなんてリスクが高すぎる」と判断するのが、貸す側の理屈だからです。

これを解決する王道は、単独名義での「借り換え」でしょう。別の銀行から夫一人の名義でお金を借り直し、その資金で元のペアローンを一括返済してしまう方法です。ただ、これには一人で残債をすべて背負えるだけの、高い年収と信用力が求められます。

万が一、審査に通らず、売ってもローンが残る「オーバーローン」の状態なら、別の道を考えなくてはなりません。銀行と交渉して行う「任意売却」や、投資家に買い取ってもらい家賃を払って住み続ける「リースバック」など、家を手放す選択肢も視野に入ってきます。

ここは金融と不動産、両方の知識が試される最難関のポイントです。準備なしに銀行へ行く前に、必ず専門家へ相談してください。

不動産登記 共有 名義 変更 についてよくあるご質問FAQ

ここでは、私が日頃よく受ける相談の中から、特に共有名義変更に関する質問を厳選して回答します。

権利証（登記識別情報）を紛失してしまいました。手続きはできますか？

可能です。「事前通知制度」や「本人確認情報の作成」を利用します。 司法書士に依頼して「本人確認情報」を作成してもらうのが一般的ですが、数万円〜の追加費用がかかります。

共有者が認知症で意思表示ができません。名義変更はどうすればいいですか？

成年後見制度を利用し、後見人が代理で手続きを行う必要があります。 家庭裁判所で後見人を選任してもらう必要があり、時間と費用がかかります。勝手に実印を押す行為は無効です。

遠方の不動産でも、近くの司法書士に依頼できますか？

はい、全国どこの不動産でも対応可能です。 現在はオンライン申請が主流のため、不動産の所在地に関わらず、お近くの信頼できる専門家に依頼できます。

不動産登記の共有名義変更は専門家へ

ここまで、共有名義を変えるときの手続きがいかに複雑か、そしてどんなリスクがあるかをお話ししてきました。読み進めるうちに、「これ、自分でやるのはちょっと無理かも」と感じた方が多いかもしれませんね。

不動産は、ほとんどの方にとって人生で一番大きな財産です。ほんの少しの手続きミスや、税金の知識がなかっただけで、数百万円もの損をしてしまうことだってあります。

また、親族間での話し合いは、どうしても感情的になりがちです。そんなとき、第三者である専門家が間に入るだけで、驚くほどスムーズに話がまとまることも少なくありません。

「WEBライターMAKOTO｜SEO記事制作室」では、不動産の実務経験と相続の知識を掛け合わせ、あなたの状況に合った解決策をご提案しています。一人で悩んで時間を使いすぎてしまう前に、ぜひプロの知恵を頼ってみてください。それが、あなたの大切な資産を守る一番の近道になるはずです。

まずは現状把握から！最初の一歩を踏み出せば、景色は必ず変わります。

【最後に：解決への最短ルート】

ネットで検索して悩んでいるその時間も、あなたの貴重な人生の一部です。 複雑な手続きや交渉はプロに任せて、あなたは安心と自由な時間を手に入れませんか？

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