相続不動産売却の税金は3年以内が勝負！特例で手取り最大化

WEBライターMAKOTO｜SEO記事制作室の運営者であり、終活や不動産実務にも携わっているMAKOTOです。

実家を相続した際、「とりあえず3年くらいはそのまま持っておこう」と考える方は少なくありません。ですが、その判断は少し慎重になったほうがよいでしょう。場合によっては、数百万円単位で損をしてしまう可能性があるからです。

実は「相続した不動産を3年以内に売却するかどうか」は、最終的な手取り額を左右する大きな分かれ道になります。ここを理解しているかどうかで、資産を守れるかどうかが変わってくると言っても過言ではありません。

もちろん、譲渡所得や住民税、確定申告といった手続きは複雑で、取得費加算や空き家の特例など、制度の名前を聞くだけでも気が滅入ってしまうものです。

そこで今回は、現場で得た経験をもとに、共有名義の悩みや更地渡しのメリットなども含めて解説していきます。難解な税金の仕組みを少しでも噛み砕き、賢い売却のヒントをお届けできればと思います。

【重要】特例を選ぶ前にやるべきこと
表を見てわかる通り、取得費加算と空き家特例、どちらが得かは「売却価格」によって変わります。
自分の思い込みで特例を選んで損をしないために、まずは「今売ったらいくらになるか」という正確な数字（査定書）を手元に用意してから、シミュレーションを行いましょう。

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相続不動産売却の税金は3年以内の特例で決まる

相続した不動産を売却する際、「いつ売るか」で天国と地獄ほど税金が変わります。特に相続 不動産売却 税金 3年以内という期間は、国が用意してくれた「節税のゴールデンタイム」。この期間を逃すと、本来払わなくて済んだはずの税金を数百万円単位で支払うことになりかねません。

ここでは、手取り額を最大化するための2大特例について、現場のリアルな事例を交えて徹底的に解説していきます。

取得費加算の特例の計算式と仕組み

まず押さえておきたいのが「取得費加算の特例」です。これ、名前は堅苦しいですが、要は「相続税を払った人は、その分を売却益から経費として引いてあげるよ」という、国からの温情措置なんです。

譲渡所得税の二重払いを防ぐための制度

通常、不動産を売った利益（譲渡所得）には約20%（長期譲渡所得の場合）の税金がかかります。しかし、相続した不動産の場合、すでに「相続税」を払っていますよね？ 売った時にまた「所得税」を取られると、同じ資産に対して税金が二重にかかっているような重税感が否めません。

そこで、この特例を使えば、支払った相続税のうち、今回売却した土地や建物に対応する金額を「取得費（経費）」として上乗せできるんです。

計算のイメージ（シミュレーション）

この場合、500万円分の利益が計算上消えるので、税率20%なら約100万円の手元資金が増える計算になります。「なんだ、たった100万円か」と思いました？いやいや、100万円あれば家族で豪華な旅行に行けますし、家のリフォーム代にも充てられますよ！

適用には「相続税の納税」が絶対条件

ただし、これには「相続税を実際に支払っていること」が絶対条件です。「配偶者の税額軽減」や「小規模宅地等の特例」を駆使して、相続税がゼロだった奥様などは、残念ながらこの特例は使えません。ここが最初の落とし穴なので注意してください。

空き家特例3000万円控除の適用要件

次に紹介するのが、さらに破壊力抜群な「空き家特例（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）」です。これは条件さえ満たせば、売却益から最大3,000万円をズドンと引ける最強のカードです。

3,000万円以下の利益なら、税金がまさかの「ゼロ」。これは使わない手はありません。しかし、私の実務経験上、この特例は要件が「激ムズ」で、多くの人が涙を飲んでいます。

絶対に外せない5つの主要要件

「老人ホームに入っていた場合」の救済措置

特によくあるのが「親は最後、施設にいたから空き家じゃないのでは？」という質問です。安心してください。平成31年の改正により、以下の条件を満たせば特例の対象になる可能性があります。

ただし、これを証明するための書類集めが本当に大変です。電気・ガスの閉栓証明書や、施設の入所証明書などが必要になります。ここはプロの手を借りないと、独力では心が折れるかもしれません。

（出典：国土交通省『空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）』）

取得費加算と空き家特例は併用できない

ここで残酷な現実をお伝えします。実はこの2つの特例、同じ物件に対しては併用できません。

「えっ、両方使って税金ゼロにして、さらにお釣りをもらおうと思ったのに！」という相談をよく受けますが、それは欲張りすぎというもの。租税特別措置法第35条第3項の規定により、どちらか片方を選ぶ「選択適用」となっています。

もし、親からA土地（実家）とB土地（駐車場）を相続した場合、Aには空き家特例、Bには取得費加算…といった使い分けは可能です。ですが、一つの実家を売るなら「どっちが得か」をシビアに見極める必要があります。

2つの特例はどっちが得か比較

では、究極の選択。どちらを選ぶべきでしょうか？私の実務感覚でざっくり言うと、9割以上のケースで「空き家特例（3,000万円控除）」の方が有利です。

なぜなら、取得費加算はあくまで「払った相続税の一部」しか引けませんが、空き家特例は「利益そのもの」を3,000万円まで消してくれるからです。

比較項目	取得費加算の特例	空き家特例（3,000万円控除）
節税効果	中（相続税額に依存するため限定的）	特大（最大約600万円相当の税金が0円に）
適用難易度	易しい（計算のみで完結）	難しい（役所の確認書や解体証明が必要）
有利なケース	・相続税が数千万円〜億円単位の富裕層 ・昭和57年以降の物件やマンション ・売却益が1億円超の物件	・一般的な古い実家 ・相続税が少額、またはゼロの人

ただし、売却益が5,000万円を超えるような都心の一等地や、相続税を何億円も払ったような富裕層の方は、取得費加算の方が有利になる逆転現象も起きます。ここは電卓を叩くだけじゃ不安なので、税理士さんに詳細なシミュレーションをお願いするのが確実です。

特例の期限はいつまでか正確に把握

最後に、一番大事な「期限」の話。「3年以内」と言っても、それぞれの特例で微妙にデッドラインが違うんです。ここ、テストに出ますよ！本当に間違える人が多いので注意してください。

取得費加算の特例の期限

「相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日」まで。 簡単に言うと、相続開始から3年10ヶ月以内です。（相続税の申告期限が10ヶ月後だからです）

空き家特例の期限

「相続開始の日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日」まで。 こちらは「3年目の年末」がリミットです。

わかりますか？空き家特例の方が、お尻が決まっている分、期限が短くなることがあるんです。例えば、1月に相続した人は丸々3年近くありますが、年末に相続した人は実質的な猶予期間が短く感じることもあります。

「まだ3年経ってないから大丈夫」とのんびりしていたら、空き家特例の期限である年末を過ぎていた…なんて悲劇、私は見たくありません。

⚠️ 自己流の計算で数百万円損していませんか？ 特例の選択ミスや期限の勘違いは、修正申告でも取り返せないことがあります。「プロに聞けばよかった」と後悔する前に、専門家のセカンドオピニオンを受けましょう。

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相続不動産売却の税金対策と3年以内の手続き

特例の仕組みがわかったところで、次は「具体的にどう動くか」です。役所仕事は待ってくれません。相続 不動産売却 税金 3年以内のミッションを完遂するための、実務的な手続きと注意点を叩き込みましょう。机上の空論ではなく、実際に私が現場で行っている手順をお伝えします。

確定申告の必要書類と申請の流れ

特例を使うためには、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に「確定申告」をする必要があります。「黙っていればバレない」なんてことはありませんよ。法務局で登記が動けば、税務署はすぐに把握します。

空き家特例の最大の壁「確認書」

特に空き家特例を使う場合、税務署に行く前に市区町村役場へ行って「被相続人居住用家屋等確認書」という、呪文のような名前の書類をもらわなければなりません。これがまた時間がかかる！申請から発行まで2〜3週間はザラにかかります。

この確認書がないと、税務署は特例を認めてくれません。確定申告期限の3月15日ギリギリに動くと、確認書の発行が間に合わず、特例適用を諦めざるを得ない事態になります。

証拠書類の保全が命

また、以下の書類は「人が住んでいなかった証拠」として非常に重要です。捨てずに保管しておいてください。

共有名義で売却する場合の控除額

実家を兄弟姉妹で相続し、共有名義にしている場合の「空き家特例」についても触れておきましょう。

かつては、共有者それぞれが最大3,000万円の控除を受けられるという、非常に有利な仕組みでした。しかし、あまりに節税効果が高かったためか、令和5年度の税制改正によってルールが少し厳格化されています。

具体的には、相続人が3人以上になる場合、一人あたりの控除上限が2,000万円へと引き下げられました。「減額されてしまった」と感じるかもしれませんが、3人合わせれば合計6,000万円まで控除可能ですので、依然として頼りになる制度であることに変わりはありません。

気をつけたいのは、この特例を利用するには共有者全員が個別に確定申告を行う必要があるという点です。もし兄弟のうち誰か一人が手続きを怠ると、その方の分だけ税金がかかってしまいます。余計なトラブルを避けるためにも、手続きの際は兄弟間でしっかりと足並みを揃えるようにしてください。

特例適用が住民税へ与える影響

不動産を売却した際、所得税のことばかり気にしがちですが、住民税の存在も忘れてはいけません。住民税は売却した翌年の6月頃に通知が届くため、支払いのタイミングで慌ててしまうケースがよくあります。税率は一律5％ですが、売却益が大きければ、その金額も決して無視できるものではありません。

しかし、空き家特例を適用して譲渡所得をゼロに抑えることができれば、そこから算出される住民税の所得割もかからなくなります。売却益が所得としてカウントされなくなるため、翌年の税負担を大きく減らせるというわけです。

保険料の負担増も防げる

また、国民健康保険料や介護保険料への影響も見逃せません。これらは前年の所得をもとに計算されるため、通常であれば不動産売却によって保険料が跳ね上がってしまうことがあります。

ここで特例を活用できれば、所得が増えたとみなされないため、翌年の保険料がいきなり高額になる事態を防ぐことが可能です。税金そのものだけでなく、こうした固定費の増加を抑えられる点も、この特例を利用する大きなメリットと言えるでしょう。

相続した家は更地渡しで売るべき理由

空き家特例を適用するための条件には、大きく分けて「耐震改修を行ってから売る」か「解体して更地として売る」という2つの選択肢があります。

正直なところ、昭和に建てられた古い家屋に数百万円もの費用をかけて耐震補強をしたとしても、そのまま住みたいと考える買い手はそう多くありません。そのため、実務上は「更地渡し」をおすすめするケースがほとんどです。

更地にしてしまえば、買主はすぐに新築工事に入れますし、売主としても建物の不具合に関する責任（契約不適合責任）を負うリスクがなくなります。土地としての価値も伝わりやすくなり、そのうえ特例も適用できるわけですから、メリットは大きいと言えるでしょう。

ただ、解体工事を行うタイミングには少し注意が必要です。基本的には「売買契約を結んでから、引き渡しを行うまでの間」に実施すれば問題ありません。

しかし、確実に特例を受けるためには、売買契約書に「売主の責任と負担において解体を完了させる」といった条項をしっかり盛り込み、解体完了日が引き渡し日よりも前であることを証明できるようにしておくことが大切です。

相続 不動産売却 税金 3年以内についてよくあるご質問FAQ

3年を1日でも過ぎたら特例は使えませんか？

残念ながら使えません。税務署は期限に非常に厳格です。 特に取得費加算の「申告期限から3年」は絶対的なデッドラインです。1日の遅れで数百万円を失うことのないよう、カレンダーでの管理を徹底してください。

相続税を払っていなくても空き家特例は使えますか？

はい、使えます。空き家特例は相続税の納税有無に関係ありません。
要件（旧耐震・独居など）さえ満たせば、相続税がゼロだった人でも3,000万円控除の恩恵をフルに受けられます。

実家を物置として使っていましたが、空き家になりますか？

原則OKですが、生活実態がないことが条件です。
週末だけ寝泊まりしていたりすると否認されるリスクがあります。電気・ガス・水道の使用量が極端に少ないことなどで証明します。

相続不動産売却の税金は3年以内に賢く処理

ここまで読んでいただき、ありがとうございます。相続不動産の売却は、単に「売れば終わり」ではありません。「3年以内」という限られた時間の中で、最適な特例を選び、確実に手続きを行うパズルゲームのようなものです。

面倒くさいですよね。その気持ち、痛いほどよくわかります。でも、この手間を惜しまなければ、数百万円という大金が手元に残ります。それはご両親が残してくれた最後のプレゼントを、税金という形で減らさずに守ることにも繋がるんです。

⚠️ 期限切れのリスクを避けるために
「3年以内」の期限は待ってくれません。期限ギリギリになって「売値がつかない！」と焦らないよう、早めに現状の価値を把握しておくのが、賢い相続対策の第一歩です。

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さあ、大事な資産を守るために、まずはカレンダーへの書き込みから始めましょう！